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Jリートが歴史的な水準で安くなっており、利回り5%台がゴロゴロある

Jリートが歴史的な水準で安くなっており、利回り5%台がゴロゴロある

日経が36,000円を更新する中、J-REIT (Jリート) が歴史的な水準で安くなっており、利回り5%台がゴロゴロあると言います。このポストの主によると、Jリートのメリットとしては、安定したそこそこの分配金、長期でホールドしてるだけでいいので、安い時は仕込み時とのことでした。

Jリート、利回り5%のメリット

利回り5%というのは、年間で投資額の約5%に相当する収益を分配していることを意味します。

・定期的な収入
J-REITは不動産物件からの賃貸収入を基に分配金を支払います。利回りが5%であれば、投資額の5%が年間の収益として期待できます。例えば、100万円を投資した場合、年間で約5万円の収入が得られることになります。

・比較的高い収益率
利回り5%は、現在の低金利環境において、銀行預金や国債などの伝統的な安全資産よりも高い収益を提供する可能性があります。

・インフレヘッジ
不動産は一般的にインフレに強い資産とされています。物価上昇に伴い賃料が上昇する可能性があり、それによって分配金が増加する可能性もあります。

・資産の多様化
株式や債券とは異なる資産クラスに投資することで、ポートフォリオのリスク分散が図れます。

長期投資の観点

・安定したキャッシュフロー
長期にわたって安定した収入源となる可能性があります。これは退職後の収入源としても有用です。

・資産価値の成長
不動産市場が好調な場合、J-REITの資産価値が増加し、それに伴い株価が上昇する可能性があります。

・再投資による複利効果
分配金を再投資することで、複利効果を享受できます。長期にわたると、この効果は顕著になります。

リスク

リスクとしては、日銀の利上げ、大地震などの震災がリスクとなります。

世界の不動産市場

上記は、ダラス連邦準備銀行が提供しています、G7諸国 (フランス、アメリカ合衆国、イタリア、ドイツ、イギリス、日本、カナダ) における2000年〜2021年までの実質住宅価格の変動を表しているグラフです。

2000年を基準（インデックス100）として、各国の住宅価格の上昇を示しています。このグラフを見ると、カナダの住宅価格はこの期間に特に顕著に上昇しており、2021年には2000年比で約300％に達していることがわかります。

これは、他のG7諸国と比較して非常に高い上昇率です。他の国々も価格上昇が見られますが、その伸び率はカナダほどではありません。特に、日本は他のG7国と比べてかなり抑えられた上昇率を示しています。

この背景には、日本の少子高齢化、人口減少などがあるようにも感じますが、日本の不動産市場は安い水準にあることが伺えます。カナダの住宅バブルについては、次のような警告が発せられています。

カナダの住宅バブルは現在、崩壊の過程にある。過去2回、前年比で大幅な暴落が発生した際、カナダ経済は深刻な景気後退に見舞われた。

米国は第二の不動産バブルの中にある？

このグラフは、サンフランシスコの住宅価格指数を示しているグラフで、S&P CoreLogic Case-Shiller のデータに基づいています。2002年〜2023年にかけての時間軸に沿って、住宅価格の変動が縦軸の指数で示されています。

このグラフでは二つの大きなピークがあり、「不動産バブル1」と「不動産バブル2」とラベル付けされています。これは、それぞれの時期に住宅価格が急騰し、バブルが形成されたことを示唆しています。

最初の不動産バブルは2000年代半ばに形成され、2007年〜2008年の金融危機に関連して崩壊しました。二番目の不動産バブルは、2020年代初頭にかけて高まっていることが示されており、特に2021年〜2023年にかけて価格が急激に上昇していることが見て取れます。

このグラフは住宅市場の動向を追跡する際に用いられる重要な指標であり、バブルの発生は過剰な投機、信用拡大、政策決定など複数の要因に起因する可能性があります。また、バブルが形成された時期には、通常、実際の需要を大きく超える価格上昇が見られ、その後に価格調整や市場の崩壊が起こることが一般的です。

景気サイクルにおける不動産バブルの特徴

景気サイクルにおける不動産バブルの特徴としては、「インフレ」と「低金利」の組み合わせが不動産バブルを引き起こすことが、少なくとも過去の例では知られています。

前回、ITバブルが起こった後に米国市場で何が起こったか？というと、不動産バブルがありました。つまり、今回も同じようなことが起こる、韻を踏むとすれば、不動産を指数としてJリートで買うという手もあるのではないか？と思います。

目先Jリートはいつ反転するか？

上記のポストの指摘するように、REITの売却が活発になっている背景には、地方銀行が外債の含み損に直面していることが一因として考えられます。3月末の決算期に向けて、これらの銀行が含み損を減らすために資産を売却することは、財務上の健全性を保つための一時的な戦略として理解できます。

地方銀行が外国債券に投資している場合、為替レートの変動や金利の変化によって含み損が発生することがあります。これらの損失は、特に決算期に向けて財務状況に影響を及ぼします。

地方銀行がREITなどの資産を売却することで、含み損をカバーし、財務状況を改善しようとする動きは、短期的な流動性確保やバランスシートの健全化を目指すものです。

4月に入ると、新たな財務年度が始まり、3月末の決算圧力がなくなるため、地方銀行がREITを売却する動機は薄れると考えられます。これにより、REIT市場における売り圧力が緩和される可能性があり、そのタイミングを観察してみましょう。

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